A nadie se le escapa las enormes dificultades que las personas físicas y jurídicas (autónomos y sociedades mercantiles) están teniendo para el pago del alquiler de su local de negocio, al verse afectadas económicamente por las medidas de confinamiento acordadas durante el Estado de alarma para hacer frente al COVID- 19.
Gran parte de ellas se han visto obligadas a cerrar temporalmente sus establecimientos, lo que ha comportado a que hayan visto mermados gravemente sus ingresos y con ello, que no puedan atender pagos básicos de su negocio, obligaciones de pago como la propia del pago del alquiler del local.
El Real Decreto 15/2020, de 21 de abril adopta una serie de medidas respecto de las relaciones arrendaticias de locales de negocio o establecimientos con fin distinto a la vivienda.
Esta norma regula los requisitos que permiten a PYMES y autónomos solicitar la moratoria de los pagos relativos a las rentas mensuales de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.
A continuación, indicamos cuales son las circunstancias que permiten solicitar esta moratoria y en que supuestos el arrendador deberá aceptar dicha solicitud de aplazamiento. La solución dependerá de si el arrendador es un gran tenedor de inmuebles o no.
¿Quiénes son considerados gran tenedor de inmuebles?
- Empresas o entidades públicas de viviendas
- Personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyéndose garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.
Esto es importante porque si es un gran tenedor de inmuebles el propietario deberá aceptar obligatoriamente y de forma automática la moratoria del pago del arrendamiento que solicite el arrendatario en los términos que más adelante indicaremos. Por lo tanto, no es necesario el consentimiento de propietario.
Si el propietario no entra dentro de la definición anterior de gran tenedor, entonces éste no vendrá obligado a aceptar el fraccionamiento, ni tendrá ningún efecto automático ya que será necesario el consentimiento del propietario.
En estos casos, el Real Decreto sí permite a que si el arrendador y arrendatario llegan a un acuerdo a que se descuente de la fianza los pagos que se vayan devengando durante la moratoria. En caso de que se optase por esta solución prevista por el Real Decreto, el arrendatario deberá restituir el importe del que se haya dispuesto de la fianza en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Período de la moratoria y fraccionamiento obligatorio de rentas cuando el arrendador es gran tenedor de inmuebles.
Respecto del período de eficacia de la moratoria, se dispone en el artículo 1. 2 del Real Decreto, de 21 de abril, que su duración “afectará al período de tiempo que dure el estado de alarma y sus prorrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.”
Los importes que queden aplazados se fraccionarán mediante 24 cuotas mensuales. Así lo recoge el mismo artículo cuando recoge textualmente que “se aplazarán sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir del momento en el que se supere de la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado.”
Por lo tanto, el arrendador se encontrará obligado a aceptar aplazarlas rentas mientras dure el estado de alarma, y de forma excepcional podrá prorrogarse mes a mes hasta un máximo de cuatro meses más después de la finalización del mismo según el impacto económico provocado por el Coronavirus, y esas rentas aplazadas se pagarán de forma prorrateada en 24 meses, sin intereses, a partir del mes siguiente al periodo de la moratoria.
¿QUE CONDICIONES DEBE TENER EL ARRENDATARIO PARA SOLICITAR LA MORATORIA EN EL PAGO DE LA RENTA DE SU LOCAL DE NEGOCIO?
Para poder acceder a esta solución hay que cumplir una serie de requisitos:
- Estar afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores Autónomos o en una de las mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que la actividad del solicitante se haya visto suspendida a consecuencia de las medidas decretadas por el Estado de Alarma.
- En los casos en los que las actividades no se hayan visto suspendidas, deberá acreditarse la reducción del 75% de la facturación del mes anterior, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece este mes al año anterior.
En el caso de las PYMES podrán acogerse a este beneficio cuando el contrato de arrendamiento de inmueble esté afecto a la actividad económica que desarrollan y
- que no superen los siguientes límites:
- Las partidas de activos no superen los cuatro millones.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los 8 millones de euros
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Que su actividad haya quedado suspendida.
- Que se acredite la reducción de la facturación de, al menos, un 75% en los términos que comentábamos en el apartado de las condiciones para los autónomos.
¿COMO SE SOLICITA Y QUE PLAZOS HAY QUE TENER EN CUENTA?
El primer paso para acogerse a dicha moratoria en el pago del alquiler si se trata de propietario gran tenedor de inmuebles es hacer la solicitud formal ante el propietario, por un medio que acredite su envío, contenido y recepción, el método idóneo es mediante un Burofax.
El plazo para solicitarlo es de un mes desde que se publicó el Real Decreto. Por lo tanto, habiéndose publicado el 22 de abril de 2020, la moratoria y fraccionamiento deberá solicitarse antes del 22 de mayo de 2020.
Junto a la solicitud, deberá presentarse documentación suficiente relativa a la reducción de actividad, mediante declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual de, al menos, un 75% y, si el arrendador/ propietario lo requiere, deberán mostrase los libros contables para acreditar esta reducción.
Para acreditar la suspensión de la actividad habrá que presentar certificado expedido por la Agencia Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma correspondiente, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada debido a la situación de crisis provocada por el Coronavirus.
En ErgAbogadas podemos encárgarnos de asesorarte sobre cualquier duda que tengas a la hora de solicitar tu moratoria en el pago, te preparamos el burofax y se lo hacemos llegar al propietario del local. Si tu caso no es posible porque el arrendador no es gran tenedor te damos también otras alternativas como reequilibrar el contrato a través de la denominada cláusula rebus si stantibus.
Puedes contactarnos a través de nuestro enlace de contacto de la página web www.ergabogadas.es donde incluso podrás pedir una cita online o contactando a través de correo electrónico a info@ergabogadas.es o llamando al teléfono 676984765. También puedes seguirnos en nuestra página de Facebook @ergabogadas
